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Saiba como funciona o leilão de imóveis de alienação fiduciária

 

Alienação fiduciária é um contrato feito entre devedor e credor na compra de um bem móvel infungível (os bens que não podem ser substituídos ou que se substitui por outro da mesma espécie, valor, quantidade e qualidade) ou de um bem móvel, que dá ao credor os direitos de propriedade sobre esse bem, como garantia de seu débito, enquanto a dívida do mesmo não é quitada pelo devedor.

Ou seja, a alienação fiduciária ocorre quando um devedor dá um bem de garantia para um credor. Esse credor fica de posse indireta do bem (de caráter resolúvel) até que o débito seja quitado, com consequente reversão de propriedade.

Devido a crise econômica que o Brasil enfrenta, muitas das alienações fiduciárias feitas, não estão sendo pagas corretamente, o que tem forçado os bancos a retomarem os imóveis. Depois, encaminhá-los a leilão de alienação fiduciária, que é extrajudicial.

Esse leilão de imóveis de alienação fiduciária acontece diretamente pelos bancos, logo após a retomada do imóvel, sem processo judicial. O leilão acontece quando o devedor não cumpre as obrigações contratuais e permanece em atraso nos pagamentos, mesmo após notificações (conforme determinado pela Lei 9.514/1997). O número de parcelas em atraso que autoriza o início do processo de leilão é definido em contrato.

Entenda como funciona o leilão de imóveis de alienação fiduciária

Constituição em mora do devedor

Ocorrendo o inadimplemento das parcelas, o credor notificará o devedor, pode ser pelo cartório de registro de imóveis ou pelo de títulos e documentos, ou ainda por notificação judicial, da qual receberá um prazo para pagamento do saldo devedor.

Se houver o pagamento dentro do prazo estabelecido, o contrato volta a prevalecer, caso contrário, segue para o próximo passo.

Consolidação da propriedade em nome do credor

Com o não pagamento após notificação, o bem que antes era de posse indireta, passa a ser de direito do credor, que inclusive deve recolher o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de direitos e ele relativos), que é de competência do município.

Primeiro leilão

Após a concretização da retomada do imóvel, o credor, agora proprietário, levará o imóvel para o primeiro leilão (ou primeira praça), com lance mínimo de acordo com avaliação conforme prevista em contrato.

Contrata-se então um leiloeiro oficial para sequência das diretrizes.

Segundo leilão

Em caso de não arrematação no primeiro leilão, o imóvel segue para a segunda praça. Dessa vez, será aceita a maior oferta desde que supra o valor da dívida, mais as despesas de execução e comissão do leiloeiro.

Caso o imóvel seja arrematado por um valor superior ao mínimo estabelecido, o devedor receberá a diferença.

Procedimentos após arrematação

O leiloeiro expedirá o Auto de Arrematação logo após o depósito do arrematante, e deverá levá-lo ao Registro de Imóveis para consolidar a transferência do imóvel.

O credor deverá emitir um termo de quitação em nome do devedor.

Leilões sem arrematação

Não havendo arrematação em nenhuma das duas praças, o credor passa a ter o imóvel à inteira disposição, podendo fazer uso dele como convier e quiser. Neste caso, nada do que foi pago pelo devedor será ressarcido.

A leiloeira deve emitir uma Certidão Negativa nas duas praças, para não ensejar futura nulidade.

Terceiro leilão

Normalmente os bancos optam pela terceira praça, com lance mínimo livre. Os credores geralmente também aceitam pagamentos financiados nessa etapa, contudo, agora se faz necessária uma aprovação de crédito junto a instituição financeira.

A grande diferença da alienação fiduciária é não precisar de processos judiciais, ou seja, não tem necessidade de recorrer a tribunais para executar o contrato. Esse sistema de financiamento imobiliário diminuiu o tempo médio para retomada do imóvel, que antes era de oito anos, e agora é inferior a um ano.

Ainda tem dúvidas? Fale conosco, teremos prazer em atender você.

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