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Conheça mais sobre a alienação fiduciária

Quem investe em imóveis deve ficar por dentro de todos os termos usados no segmento imobiliário, principalmente os termos jurídicos. Entre estes, está o de alienação fiduciária, que tem muita importância não somente para o mercado de imóveis, mas também de móveis e propriedades em geral.

Também é conhecido como alienação em garantia e se trata de uma prática muito comum no Brasil, especialmente quando envolve carros e imóveis. É muito utilizado principalmente em contratos de empréstimo, garantindo que se trata de uma operação legal. Que tal saber mais sobre esse tema? Aproveite para ler o artigo!

Afinal, o que é alienação fiduciária?

O nome “fidúcia” significa “confiança”. A alienação fiduciária é um modelo de garantia de propriedade fundamentado na transferência de bens como pagamento de uma dívida.  Esse pagamento deve ter um acordo entre as partes. O imóvel é comprado a partir de um crédito pago em mensalidades.

O imóvel permanece com o dono, mas é transferido para o banco até que todo o pagamento seja feito, ou seja, todas as parcelas sejam quitadas. Dessa maneira, procura-se garantir o pagamento completo do bem. O mutuário, que é a pessoa que está pagando o imóvel, pode usá-lo da forma que desejar. Mas, se for colocá-lo à venda ou realizar qualquer tipo de reforma nele, deve comunicar sua decisão ao credor e ter sua autorização.

Nos casos em que o devedor vende o imóvel, o valor recebido costuma ser utilizado para a quitação do débito, seja total, seja parcialmente. Essa situação deve estar registrada previamente no contrato.

Qual é a relação entre alienação fiduciária e hipoteca?

O recurso legal da alienação fiduciária apareceu como forma de liberar o empréstimo com garantia no Brasil. Essa medida tronou-se necessária porque a hipoteca ficou ultrapassada devido às barreiras da lei (antes, existiam muitos trâmites na Justiça a fim de que fossem cobradas as garantias).

Por esse novo modelo, muitas instituições bancárias retomam os imóveis por meio de ações judiciais menos complexas que aquelas dos tempos da hipoteca. Esse modelo também permitiu que caísse a inadimplência dos clientes, os quais passaram a efetivar planejamentos financeiros mais cuidadosos.

Qual é a legislação pertinente?

A alienação fiduciária é regida pela Lei nº 9514/1997. No artigo 22, está escrito que consiste em um negócio de natureza jurídica através do qual o devedor realiza a transferência do imóvel perante o credor. A finalidade do negócio é utilizar o bem como garantia de pagamento.

A alienação fiduciária pode ser empregada tanto por pessoas físicas como por pessoas jurídicas. No contrato, devem existir informações obrigatórias: valor da dívida, os prazos, as condições de pagamento do empréstimo, a descrição do imóvel que está sendo alienado, a indicação de propriedade, a forma de aquisição do imóvel.

O leilão de alienação fiduciária é judicial ou extrajudicial?

O leilão de alienação fiduciária é extrajudicial, já que a execução é causada pela retomada do imóvel que foi financiado. O leilão é efetuado fora dos autos da Justiça, em procedimento determinado pela já citada lei (Lei nº 9514/1997).

O leilão acontece quando o devedor não consegue pagar as mensalidades do financiamento conforme determinado em contrato. O leilão extrajudicial cumpre tudo o que diz a lei pertinente, senão poderá ser anulado.

São realizadas duas praças, ou leilões. No primeiro, o valor do lance mínimo corresponde ao valor de avaliação do imóvel, que está definido no próprio contrato de financiamento. Se o imóvel não for arrematado, 15 depois, realiza-se o segundo leilão, em que se aceita o maior lance ofertado desde que seja igual ou ultrapasse o valor da dívida, acrescentadas as despesas de execução e a comissão do leiloeiro.

Após arrematado e pago o imóvel, o leiloeiro expede o auto de arrematação, que será levado pelo arrematante ao Cartório de Registro de Imóveis para consolidar a propriedade em seu próprio nome.

Resumindo, na alienação fiduciária o devedor fica na posse direta do imóvel e o credor tem a posse indireta. É o mesmo que ocorre em contratos de locação: o inquilino (ou locatário) fica com a posse direta, e o locador com a posse indireta.

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